Ganancia de capital en venta de inmuebles: lo que cambió con la Ley 30-26

Vender una propiedad en República Dominicana siempre ha generado una obligación fiscal, pero la Ley 30-26 promulgada en 2026 cambió por completo las reglas para las personas físicas. Si está por vender un inmueble —o ya lo vendió este año— esto es lo que necesita saber antes de que se le pase el plazo de pago.

¿Qué es la ganancia de capital en venta de inmuebles?

Es la utilidad que obtiene una persona física al vender un bien inmueble. No es un impuesto nuevo: ya existía bajo el régimen general del Impuesto Sobre la Renta desde 1992. Lo que hizo la Ley 30-26 fue crear un régimen especial más favorable, separado de la escala progresiva del ISR, exclusivamente para este tipo de operación.

La nueva tasa: 10% fijo y definitivo

Bajo el nuevo régimen, las personas físicas propietarias pagan una tasa única del 10% sobre la ganancia, como pago definitivo. Esto representa una reducción significativa frente al régimen anterior, donde la tasa efectiva podía llegar hasta 25% al aplicar la escala progresiva del ISR sobre la ganancia.

Cómo se calcula

La fórmula es sencilla:

Ganancia de Capital = Valor de Venta − Costo de Adquisición Ajustado

Sobre ese resultado se aplica la tasa del 10%.

Ejemplo práctico: una propiedad se vende en RD$8,000,000, con un costo de adquisición ajustado de RD$5,000,000. La ganancia es de RD$3,000,000, sobre la cual se paga RD$300,000 de impuesto.

Plazo de pago: 6 meses, no un año

A diferencia del ISR anual, este impuesto debe liquidarse dentro de 6 meses contados desde el perfeccionamiento del acto traslativo de propiedad (la firma del acto de venta). Es un plazo corto y crítico: perderlo genera recargos, y muchos vendedores lo pasan por alto al confundirlo con el calendario general de declaraciones.

¿Cuándo queda exenta la venta?

La ley contempla tres supuestos de exención:

1. Reinversión total en vivienda habitual: si el importe completo de la venta se reinvierte en otra vivienda habitual dentro de los 6 meses siguientes, la ganancia queda totalmente exenta.
2. Reinversión parcial: la exención aplica solo proporcionalmente a lo efectivamente reinvertido.
3. Mayores de 65 años: la transferencia de la vivienda habitual realizada por una persona mayor de esta edad queda exenta, sin necesidad de reinversión.

¿Quiénes deben pagar y quiénes no?

• Sí aplica a personas físicas propietarias de inmuebles y a entidades de mera tenencia inmobiliaria sin actividad comercial.
• No aplica a sociedades con actividad comercial inmobiliaria (constructoras, desarrolladoras), que mantienen el régimen general del ISR al 27%.

Documentación que debe conservar

Para sustentar el cálculo y, en su caso, la exención, guarde: el acto de venta, los documentos de adquisición original, los soportes del costo (incluyendo mejoras realizadas al inmueble), evidencia de la reinversión cuando aplique, y prueba de que el inmueble era su vivienda habitual si busca acogerse a esa exención.

Aspectos pendientes de reglamentación

A la fecha, la DGII aún no ha precisado por reglamento cómo se aplicará el ajuste por inflación bajo este nuevo régimen, ni el tratamiento específico para vendedores no residentes. Recomendamos verificar la normativa vigente antes de cerrar cualquier operación importante.

En JA Consulting calculamos su ganancia de capital, verificamos si su operación califica para alguna exención, y le acompañamos en el pago dentro del plazo de 6 meses para evitar recargos innecesarios. Si va a vender un inmueble, contáctenos antes de firmar el acto de venta.